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Case温泉地产

山地景观主题温泉——山东威海汤泊温泉度假区2017-04-25

山东威海汤泊温泉度假区温泉规划图
项目名称:山东威海汤泊温泉旅游度假区
投  资  方:烟台虹光房地产开发公司
服务范围:策划
项目规模:总规划面积1672亩,一期占地规模311亩,一期总投资约16000万元

  一、项目投资策略分析与市场定位
  1.项目建设整体发展策略分析
  (1)“温泉+高尔夫”度假产品体系作为整个度假区的核心产品,成为拉动度假区整体发展和形成核心竞争力最主要的动力的发展策略。
  项目产生的效益不仅仅是单纯的温泉产品带来的经济效益,从度假区的综合效益来看,温泉产品的存在是拉动客房、会议、餐饮、娱乐、保健等综合项目消费边际效益最佳化的核心因素。
  (2)旅游度假区带动整个地块的预热升值发展策略。
  从度假区长期的带动效应分析,最终的目的是拉动整个地块的预热升值,形成旅游度假休闲、旅游地产、商业等多元化的开发产业链。
  (3)拉动旅游地产发展策略。
  运用温泉度假旅游成熟的运作经验提升现有地块的附加价值和整体的区域旅游的影响力,为后期地块的运作与发展提供良好铺垫的发展战略。
  (4)国际型温泉度假村发展策略。
  依据威海韩国游客形成的“一日生活圈”与吸引韩国客人“高尔夫+温泉”的度假产品体系;俄罗斯游客的逐年增加以及其在威海度假对温泉产品的喜好;针对韩、俄罗斯、日三国游客而言相对较低的消费价格和度假产品的品质。
  (5)控制投资规模,分期建设,滚动发展策略。
  整个度假区的运作可以按两期建设,实行滚动发展:一期的投资规模控制,具备住宿、餐饮、会议、温泉等基本营运条件,投资规划控制在16000万元;二期根据地块的预热程度进行商业或旅游地产开发,发挥地块的最大附加价值。
  (6)全年营运温泉产品的配置与第四代度假温泉发展策略。
  温泉区的产品配置与现有的艾山温泉度假村、即墨金麒玉麟温泉度假村表现差异性,产品的配置更合理考虑到文登市的气候条件与第四代露天温泉的结合,保证四季运营和露天温泉的自然、闲适和适度的动感享受,并考虑到文登市的地域文化,如在温泉区采用海草屋亭廊。

  2.度假区整体产品发展和温泉产品差异化策略分析
  (1)露天产品与室内产品并重。
  根据用地面积、温泉水温、水量条件,以中型综合型的温泉度假景区定位。为了拉开与青岛、烟台、威海三市城市洗浴、SPA会馆的距离,强化“东方神韵,精粹温泉”为特色的自然和露天温泉设计,并通过适度动感、个性化温泉产品、水疗SPA、温泉汤屋的配置,以此达到抢占市场、提高效益、聚集人气、配套和促进周边地块升值的双重目标。
  (2)生态、自然、闲适与适度动感的产品特色。
  强调温泉产品文化主题自然、闲适、健康、禅味和动感乐趣,充分体现第四代温泉产品的特征。
  (3)韩式消费区域的适度配置。
  在客房、餐饮等方面考虑到韩国客源的消费需要设置,如配套韩式客房和韩式餐厅,度假区内的路标、景标与服务项目采用中、韩文标识,温泉产品的选择上考虑到韩国人的温泉洗浴习惯设置部分温泉产品。
  (4)本土地域文化的主体与适度的异域文化产品引入。
  项目的策划中,温泉区需要的大量的亭廊建筑采用具有明显威海地域文化特征的海草屋形式,以体现温泉区地域文化主体特征与温泉产品的结合。由于地块内能形成大面积的景观湖泊,因此,借湖成岛,适度的引入巴厘岛度假风格。

  二、项目建设条件分析
  1.交通区位条件分析
  文登市位于山东半岛东部,北纬36°52´-37°23´、东经121°43´-122°19´之间,西与烟台市牟平区和乳山市相接,北连威海市环翠区,东邻荣成市,南濒黄海,处于烟台、威海、青岛三市的中心区域,青威高速公路贯穿全境,到青岛、烟台国际机场、港口仅1-2小时路程。威海机场已开通了到北京、上海等10余条国内航线与飞韩国的国际航线。
  威海是我国距离韩国最近的地方,文登与韩国隔海相望,乘机到达韩国只需45分钟,周边一小时行程内常住人口1000多万,有威海、烟台、石岛、龙口4个一类对外开放港口,直线距济南450公里、距北京580公里,交通区位优势明显。

  2.气候条件分析
  项目所处的文登市地处北温带,属于大陆性季风气候,四季分明。年均气温11.5℃,年均降水量762.2毫米,降水分布不均,夏季较为集中,6-9月降水量约占全年70%;春秋季降水偏少,常发生干旱。年均日照时数2390.2小时,无霜期194天。冬季漫长,盛行从大陆北部吹来的干冷冬季风,气温偏低,为半岛地区低温点;夏季最短,盛行从海洋吹来的暖湿夏季风;春秋两季属冬夏季风转换期。温泉旅游淡旺季主要集中在初春、冬季与秋季,而威海的旅游资源特征和宜游时间基本集中在5月至10月。项目地的气候条件决定了温泉池区的设计与温泉产品的配置时需根据地形考虑到对风向的阻隔作用;采用背风向阳的组团式围合设计,做到温泉池的热量的保持,以减少池区的散热速度;采用适度的廊道设计,提供人流通道的保暖功能,使之满足寒冬季节人流在温泉区的交通流线组织;温泉区内采用室内温泉、半室内温泉与露天温泉产品的配置以满足四季不同气候条件的经营需要。

  3.温泉资源条件分析
  (1)水温   
  以项目委托方提供温泉水温数据推算,温泉水温72℃,属地热资源温度分级低温地热资源的热水级。按温泉度假区正常营运用水标准,水温已能完全满足营运用水水温。
  (2)水量   
  水量2000m³/d,该水量能满足中型温泉景区的用水需求,因此,温泉区的规模宜控制为30亩,约50个温泉池的中等规模(不含汤屋泡池)。
  (3)温泉水性质   
  温泉水的矿化度0.544-16.642g/L不等,分别是Cl-Na.Ca型偏硅酸、氟、锶或偏硅酸、氟、锶、溴,SO4. Cl-Na型偏硅酸、氟医疗热矿水,温度为72℃,可发展地热供暖,达到不同形式的医疗洗浴、康乐保健用水条件。
  (4)温泉水资源的综合评价   
  温泉水医用价值、水温和水量都能完全满足项目建设温泉用水要求。

  三、项目定位与总体布局构想
  1.项目定位
  以山地景观温泉为主题,全新的温泉沐浴、保健SPA产品为主导,体现生态、和谐、自然理念,突出东方温泉的自然、闲适和适度动感的温泉文化的精髓,打造以主题度假酒店、高尔夫、温泉度假旅游产品于一体,集休闲度假,温泉保健、康体、养生,商务会议,运动休闲等多功能于的生态型国际温泉度假村,并带动整体地块的预热升值。
  2.功能分区
  根据温泉旅游度假景区的用地条件、功能定位以及管理的需要,分为两大板块,四大功能区。
  度假会所板块:山裙景观度假会所区;滨湖景观度假会所区;观澜生态度假会所区
  度假休闲板块:度假温泉休闲区
山裙景观度假会所温泉规划图
山裙景观度假会所效果图
滨湖度假会所温泉规划图
滨湖度假会所效果图
观澜度假会所温泉规划图
观澜度假会所效果图

室内温泉规划效果图
室内温泉区效果图